Sie reservieren Ihre Immobilie mit einer Anzahlung - normalerweise € 5.000,00.

Sie beauftragen einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens und erteilen ihm eine Vertretungs Vollmacht. Dieser prüft die Dokumentation der Immobilie u.a.:

Katasterauszug (Caderneta Predial) – eBeim örtlichen Finanzamt (Repartição de Finanças) erhält man einen Katasterauszug, der die Eintragung der Immobilie bestätigt. Er beinhaltet Angaben über den Eigentümer, seine Steueridentifikationsnummer, eine Beschreibung der Immobilie (Flächen, Anzahl von Zimmern, Größe und Art des Grundstücks, etc.), eine individuelle Katasterartikel-nummer und gibt darüber Auskunft, wie hoch die jährliche Grundsteuer (IMI) ist. Dieses Dokument ist für die Übertragung der Immobilie unerlässlich. Wenn die Immobilie erst kürzlich fertiggestellt wurde, wird ein provisorisches Dokument ausgestellt, dass später durch das definitive Dokument ersetzt wird.

Wohnlizenz (Licença de Utilização) – Eine Kopie der Wohnlizenz erhält man bei der örtlichen Stadtverwaltung (Câmara Municipal). Dieses Dokument gibt darüber Auskunft, ob die ursprünglich beabsichtigte Nutzung der Immobilie auch genehmigt ist. Für ein Gebäude zu Wohnzwecken benötigt man eine Wohnlizenz, für Gebäude mit anderer Nutzung benötigt man eine kommerzielle oder industrielle Lizenz. Dieses Dokument hat dem Notar bei Beurkundung vorzuliegen. Bestätigung vom Finanzamt, dass der derzeitige Eigentümer die Grundsteuern bezahlt hat. Beleg über die Bezahlung der Grunderwerbssteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões – IMT) – Lokale Transaktionssteuer (früher SISA)

Grundbuchauszug (Certidão de Teor) – Den Grundbuchauszug erhält man beim zuständigen Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial), er gibt Auskunft über die Beschaffenheit der Immobilie, die Eigentumsverhältnisse sowie über Belastungen und Hypotheken. Der Grundbuchauszug muss dem Notar bei Schließung des Kaufvertrages als Nachweis für die Eigentümerschaft vorgelegt werden.

Persönliche Steueridentifikationsnummer (Número Fiscal de Contribuiunte). Als zukünftiger Eigentümer einer portugiesischen Immobilie benötigen Sie eine Steueridentifikationsnummer, die Sie beim örtlichen Finanzamt erhalten.

Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben und der Preis vereinbart wurde, wird im Allgemeinen ein Kaufversprechensvertrag geschlossen – hierin verspricht der Käufer zu kaufen und der Verkäufer verspricht seine Immobilie zu einem bestimmten Preis innerhalb einer festgesetzten Frist zu verkaufen. Bei Unterzeichnung hat die vereinbarte Anzahlung zu erfolgen (üblicherweise zwischen 10% und 20% des Kaufpreises).

Das portugiesische Gesetz schützt beide Vertragsparteien: Wenn der Käufer nicht wie abgesprochen kaufen will, verliert er u.U. seine Anzahlung, wenn der Verkäufer seine Verkaufsabsicht zurückzieht, muss er das Doppelte der Anzahlung erstatten oder kann zum Verkauf gezwungen werden.

Der Immobilienerwerb muß von einem Notar beurkundet werden. Für beide Parteien ist das Erscheinen erforderlich, es sei denn ein Vertreter wurde bevollmächtigt. Der Kaufvertrag wird vorgelesen und anschließend von allen Parteien unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt wird auch der restliche Kaufpreis fällig. Damit ist der Eigentumsübertrag abgeschlossen. Der Notar sorgt üblicherweise für die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch.

Die Kaufnebenkosten betragen etwa 8-8,5% gerechnet auf den Kaufpreis der Immobilie und teilen sich wie folgt auf:

Grunderwerbssteuer – IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) Die Grunderwerbssteuer muss vor Abschluss des notariellen Hauptvertrages bezahlt und der Beleg hierüber dem Notar vorgelegt werden.

Die IMT beim Kauf von ländlichen Grundstücke beträgt 5%. Bei Städtischen Anwesen (prédios urbanos) die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, ist der Steuersatz von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Zu beachten ist, dass ein “gemischtes Anwesen” welches sich aus einem ländlichen und städtischen Anwesen zusammensetzt und als (predio misto) im Grundbuch registriert ist, zwei gesonderten Steuersätzen unterliegt. Der ländliche Teil dem Steuersatz von 5% und der städtische Teil berechnet sich nach einer der nachfolgenden Tabellen, gültig ab Januar 2013.

Ein besonderer Steuersatz von 10 % gilt bei dem Kauf von Immobilien durch sog. Offshore-Gesellschaften. Dies sind Gesellschaften, die ihren Sitz in einem steuerlich begünstigten Gebiet haben.

Die Stempelsteuer (Imposto de Selo) wird auf den Kaufpreis berechnet und wird vor Unterzeichnung, des notariellen Hauptvertrages, zusammen mit der IMT, entrichtet. Seit 2013 gelten folgende Werte:

Grundstücke: Einmalige Zahlung von 0,8% auf den erklärten Kaufpreis
Hypotheken: Einmalige Zahlung von 0,6% auf den Wert der Hypothek
Die jährliche Grundsteuer (IMI ) wird nach dem Einheitswert (Valor Patrimonial) der Immobilie berechnet und je nach Höhe jährlich in ein oder zwei Raten bezahlt. Der zugrunde gelegte Einheitswert variiert je nach Lage der Immobilie.

Ländliche Grundstücke: 0,8%
Urbane Grundstücke: zwischen 0,5% und 0,8%
Urbane Grundstücke, die nach 2004 neu bewertet wurden: zwischen 0,3% und 0,5%
Offshore gehaltene Objekte: 7,5%

GEBÜHREN
Es fallen gesetzliche Gebühren für den notariellen Vertrag und die Grundbucheintragung an sowie Bankkosten für Hypotheken.
Anwaltshonorar
In der Regel 1 – 1,5% des Kaufpreises der Immobilie. Wir können Ihnen deutschsprachige Anwälte empfehlen.
Notar- und Grundbuchamtskosten
Die Notar- und Grundbuchamtskosten betragen max. 1.000€.

BEZAHLUNG IHRER IMMOBILIE
Es ist ratsam, ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen, um hierüber den Immobilienkauf, Steuern, Rechtsberater, etc., sowie laufende Kosten für Ihren Auslandsbesitz zu begleichen.

Die vorliegenden Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt und werden laufend aktualisiert, trotzdem können sie nicht als Ersatz für fachlichen Rat angesehen werden. Wir übernehmen keinerlei Verantwortung für mögliche Fehler oder Auslassungen.